Cryptofraudeurs jagen nu op woningen, BFT waarschuwt notarissen
€250.000 voorschot. Een woning ver onder de waarde. En een cryptovermogen dat alleen op een scherm bestaat.
Bureau Financieel Toezicht waarschuwt voor gevallen waarin slachtoffers van cryptofraude zo ver onder druk worden gezet dat zij hun huis verkopen. Het geld uit de woning moet zogenaamd een vastgelopen cryptovermogen vrijmaken.
Dat vermogen komt nooit beschikbaar.
BFT kent meerdere van zulke gevallen en richt zich daarom rechtstreeks tot notarissen. Zij kunnen volgens de toezichthouder de laatste onafhankelijke partij zijn die nog kan ingrijpen voordat iemand naast zijn inleg ook zijn woning verliest. BFT publiceerde de waarschuwing op 30 september.
Eerst verschijnt de winst, daarna moet er geld bij
De fraude begint vaak via WhatsApp of sociale media.
Een zogenaamde investeringsadviseur belooft hoge rendementen en bouwt langzaam vertrouwen op. Slachtoffers krijgen toegang tot een online omgeving waarin hun beleggingen sterk lijken te groeien.
Het probleem begint zodra zij geld willen opnemen.
Plotseling zijn er aanvullende controles nodig. Antiwitwasregels zouden de uitbetaling blokkeren of een validatieproces moet opnieuw worden doorlopen.
Daarvoor moet eerst opnieuw geld worden gestort.
Volgens BFT komt dit feitelijk neer op gedwongen extra inleg. Bijna altijd wordt daar tijdsdruk aan toegevoegd.
De cryptowallet blijkt een nepomgeving
Daarna wordt de druk verder opgevoerd.
In de gevallen die BFT beschrijft, zien slachtoffers in een vervalste online omgeving dat het bedrag om hun vermeende cryptovermogen vrij te krijgen snel stijgt.
Dat onderscheid is belangrijk.
Een echte wallet bevat geen loket waar eerst tienduizenden euro's moeten worden betaald om bezit “vrij te spelen”. In deze zaken spreekt BFT expliciet over een fake omgeving waarin het vermeende vermogen wordt getoond.
De fraudeurs proberen tegelijk banken, familieleden en andere adviseurs verdacht te maken.
Daarna volgt de volgende stap: een extra hypotheek afsluiten of de woning verkopen.
Woning wordt buiten de markt om verkocht
Juist daar wordt het patroon opvallend.
Volgens de BFT-notitie over boilerroomfraude werden slachtoffers in de bekende zaken in contact gebracht met een vastgoedhandelaar. Een daaraan verbonden taxateur kwam op korte termijn langs en vervolgens werd snel een koopovereenkomst opgesteld.
De woningen hadden niet openbaar te koop gestaan via bijvoorbeeld een makelaar of Funda.
Aan de ene kant stond een professionele vastgoedhandelaar. Aan de andere kant een particuliere verkoper zonder eigen makelaar.
BFT zag bovendien dat woningen fors onder zowel de marktprijs als de WOZ-waarde werden verkocht. Het prijsverschil bedroeg doorgaans meer dan 25%.
Dat levert snel geld op.
Maar tegen een hoge prijs.
Voorschot loopt op tot €250.000
De constructie wordt nog zwaarder door het voorschot.
De verkoper ontvangt volgens BFT een aanbetaling op de woning van €70.000 tot €250.000.
Dat geld wordt pas door de notaris uitgekeerd nadat aan bijzondere voorwaarden is voldaan. Zo moet de koopovereenkomst bij het Kadaster zijn ingeschreven en kan de verkoper een onherroepelijke volmacht tot levering hebben verstrekt. Ook kan een hypotheekrecht ten gunste van de koper worden gevestigd.
Voor een slachtoffer lijkt dat voorschot een uitweg.
Het bedrag kan worden gebruikt om de volgende gevraagde betaling rond het vermeende cryptovermogen te doen.
Alleen komt dat cryptogeld daarna nog steeds niet vrij.
Terugdraaien kost minimaal €50.000 extra
Dan klapt de val dicht.
In de door BFT beschreven overeenkomsten konden verkopers de koop binnen 5,5 maand na inschrijving nog ontbinden.
Maar gratis was dat niet.
De ontvangen aanbetaling moest volledig worden terugbetaald. Daarbovenop kwam een ontbindingsvergoeding van minimaal €50.000.
In sommige gevallen liep die vergoeding op tot ongeveer 35% van de volledige koopsom.
Het slachtoffer rekent erop die bedragen uit zijn vermeende cryptovermogen te halen.
Dat vermogen bestaat niet of wordt nooit uitgekeerd.
Daarmee kan iemand tegelijk zijn eerdere beleggingsgeld, het voorschot én uiteindelijk zijn woning verliezen.
Zelfs niet meewerken kan geld kosten
BFT noemt nog een opvallende voorwaarde.
Verkopers moesten meewerken aan een zogeheten ABC-transactie, waarbij de woning verder kon worden doorverkocht. Daar konden ook bezichtigingen bij horen.
Bij onvoldoende medewerking kon volgens de onderzochte overeenkomsten een boete van 10,4% van de koopsom volgen.
De financiële druk stopt daarmee niet bij de oorspronkelijke cryptofraude.
Ook de woningtransactie zelf kan de verkoper vastzetten.
De notaris moet vragen waarom er zo'n haast is
BFT legt daarom veel verantwoordelijkheid bij het notariaat.
Een notaris kan niet altijd direct zien dat op de achtergrond een nepcryptoplatform meespeelt. Wel kan diegene vragen waarom de woning zo snel weg moet.
Waar gaat de verkoper na de overdracht wonen? Waarom is met spoed geld nodig? Hoe kwamen koper en verkoper bij elkaar? Is de woning onafhankelijk getaxeerd? Heeft de verkoper de verkoop met familie besproken?
Ook moet worden gekeken of iemand werkelijk begrijpt hoeveel geld nodig is om van de koop af te komen.
De combinatie telt.
Een lage verkoopprijs bewijst geen fraude. Haast alleen evenmin.
Maar haast, financiële kwetsbaarheid, geen eigen makelaar, een gekoppelde taxateur en zware ontbindingsvoorwaarden samen zijn volgens BFT reden om verder te onderzoeken.
Bij misbruik moet de notaris weigeren
BFT gaat daarin verder dan alleen waarschuwen.
Wanneer een notaris na onderzoek concludeert dat misbruik wordt gemaakt van juridische onkunde of feitelijk overwicht, moet dienstverlening volgens de notitie worden geweigerd.
Dat geldt ook wanneer medewerking wordt gevraagd aan een handeling met een duidelijk ongeoorloofd doel of gevolg.
Daarnaast geldt de informatieplicht. De notaris moet controleren of partijen daadwerkelijk begrijpen welke risico's zij aangaan.
Ongebruikelijke transacties moeten vanuit de Wwft bovendien worden gemeld bij FIU-Nederland.
De echte buit is niet meer alleen crypto
De waarschuwing van BFT laat zien hoe ver cryptofraude kan doorschuiven.
Het begint met een vals rendement op een scherm.
Daarna volgen extra betalingen. Vervolgens spaargeld. Daarna mogelijk een hypotheek.
En uiteindelijk komt zelfs het huis in beeld.
De techniek van de fraude is daarbij bijna het minst ingewikkelde onderdeel. Er hoeft geen kwetsbaarheid in een blockchain te worden uitgebuit wanneer een slachtoffer kan worden overtuigd dat een niet-bestaand vermogen slechts één betaling verwijderd is.
BFT waarschuwt daarom niet voor een nieuw cryptoprotocol.
Het waarschuwt voor het moment waarop een nepwallet sterk genoeg wordt geloofd om iemand zijn echte woning te laten verkopen.
Stop met te veel betalen voor je crypto. Bij de Amsterdamse exchange Finst handel je tegen de laagste tarieven van Nederland, zonder verborgen kosten.
👀 Bekijk Finst nu ›Let op: Beleggen in crypto brengt risico’s met zich mee. Handel alleen met geld dat u kunt missen.
Ga verder met lezen
Dit vind je misschien ook leuk
Laat mensen jouw mening weten
Lees ook
Populair Nieuws
Loading
